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??10月20日，位于北京南三環(huán)外的豐臺(tái)區(qū)樊家村地塊一錘定音，除去配建的公租房、回遷房，商品住宅樓面價(jià)達(dá)到7.5萬元/平米，超過了兩年前的農(nóng)展館地王，加冕北京乃至全國新單價(jià)地王。 ??“在北京的土地市場，開發(fā)商若想拿地，還得多點(diǎn)兒想象力才行?！弊罱鼛滋欤@已經(jīng)成為北京土地市場上最常見的調(diào)侃。 ?? ??北京正面臨一波“罕見”的土地盛宴。北京市國土資源局公告顯示，從10月20日至11月23日，北京市待出讓的經(jīng)營性地塊合計(jì)29個(gè)，合計(jì)面積為223.17萬平方米，其中與住宅相關(guān)的地塊19個(gè)。 ??根據(jù)記者統(tǒng)計(jì)，將要推出的29宗經(jīng)營性地塊分別位于北京11個(gè)不同的區(qū)域，其中，昌平區(qū)有7宗，豐臺(tái)區(qū)有6宗，順義區(qū)有3宗，門頭溝區(qū)、平谷區(qū)、房山區(qū)、石景山區(qū)及海淀區(qū)各有2宗，密云縣、通州區(qū)、朝陽區(qū)則各為1宗。 ??“根據(jù)住宅地塊的分布來看，這次集中供應(yīng)的19宗住宅用地，僅有3宗地塊位于五環(huán)內(nèi)，剩余16宗地塊中，五六環(huán)之間的占4成，其余六成均處于六環(huán)以外的遠(yuǎn)郊區(qū)?！北本┮淮笮头科笸顿Y部主管孔力丹（化名）告訴記者，這意味著明年北京市的住宅供應(yīng)區(qū)域?qū)⒗^續(xù)外延。 ??“國土局在年底集中推地基本上是每年的慣例，不過，今年北京市國土局在短時(shí)間內(nèi)集中供應(yīng)如此大量的土地，從歷年的土地市場來看還是比較罕見的?！眮喓罊C(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅表示。 ??在孔力丹眼中，北京這次“罕見”的大規(guī)模集中土地供應(yīng)，首先與1-9月北京土地供應(yīng)過少有關(guān)。 ??根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)，2015年1到9月，北京僅供應(yīng)了27宗住宅性質(zhì)用地，累計(jì)供應(yīng)面積為278.62萬平方米，僅完成全年750公頃商品住宅供地計(jì)劃的37%，創(chuàng)下2006年以來的新低。 ??“土地供應(yīng)計(jì)劃完成率不到50%，這無論是從國土部門的工作計(jì)劃還是地方財(cái)政收入角度來說，都是無法達(dá)標(biāo)的?！笨琢Φじ嬖V記者，按照國土部門的計(jì)劃，今年的推地規(guī)模及土地出讓金收入要與往年大體持平，但現(xiàn)在來看差距仍然較大，因此年底發(fā)力在所難免。 ??公開統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，北京去年全年土地出讓金收入1916.9億元，今年已經(jīng)成交土地1065.28億元。剩余的超30宗地塊，即使按照北京平均的溢價(jià)率40%計(jì)算，成交土地收入也將突破800億元，因此，業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)今年全年北京土地出讓金收入將達(dá)到2000億元，基本與去年持平。 ??“北京的土地供應(yīng)從今年開始改為集中供應(yīng)，主要目的是為了分散購地需求，平抑地價(jià)。”孔力丹表示，以往分散出讓時(shí)，手握重金的大型品牌房企幾乎包攬了全年所有的優(yōu)質(zhì)地塊，其他中型開發(fā)商很難獲得機(jī)會(huì)。但在集中供應(yīng)的背景下，由于幾塊優(yōu)質(zhì)地塊占據(jù)開發(fā)商財(cái)務(wù)預(yù)算，同時(shí)出讓的一些遠(yuǎn)郊地塊，就有可能給更多的開發(fā)商帶來機(jī)會(huì)，價(jià)格上也難以出現(xiàn)多家開發(fā)商抬價(jià)的局面。 ??不過，也有業(yè)內(nèi)人士分析指出，土地供應(yīng)增加雖有望平抑地價(jià)，但從長期來看，房企拿地還是傾向于一線城市，因此北京土地市場供需矛盾將長期存在，地價(jià)還會(huì)上漲。 ??與兩年前融創(chuàng)中國以7.3萬元/平米拿下的農(nóng)展館地塊相比，此次葛洲壩豪擲49.5億元奪得的南三環(huán)外地塊扣除配建面積單價(jià)達(dá)到7.5萬元/平米，這一價(jià)格讓業(yè)內(nèi)人士直呼“看不懂”。 ??“7.5萬元/平米的樓面價(jià)意味著未來房價(jià)起碼要賣到單價(jià)20萬元/平米，這對(duì)于配套還不完善的南三環(huán)豐臺(tái)區(qū)域來說，幾乎是不可想象的。”業(yè)內(nèi)一位分析人士表示。 ??在樊家村“地王”拍下的第二天，一場名為“釣遇未來”的論壇在新地王隔壁召開，作為主辦方的懋源地產(chǎn)在樊家村附近有釣云臺(tái)等兩個(gè)項(xiàng)目靜等入市。 ??“樊家村地塊能拍出這么高的價(jià)格，主要原因在于其地理位置的稀缺性。葛洲壩拿地之后，我們項(xiàng)目的價(jià)格優(yōu)勢也隨之凸顯出來?！表吹禺a(chǎn)品牌負(fù)責(zé)人赫蒙表示，2012年懋源地產(chǎn)獲得的釣云臺(tái)地塊地價(jià)僅為2萬元/平米，夏家胡同地王的樓面價(jià)當(dāng)時(shí)只有4萬元/平米。如今豐臺(tái)樓面價(jià)已達(dá)到7萬元/平米。 ??“北京目前已經(jīng)很少有某一區(qū)域的大規(guī)模土地供應(yīng)，現(xiàn)在來看，一是東北方向的東壩區(qū)域，另一個(gè)就是西南方向的豐臺(tái)區(qū)域，因此在這類區(qū)域內(nèi)房企組團(tuán)發(fā)展的特征已經(jīng)非常明顯?！北本┦蟹繀f(xié)秘書長陳志表示。 ??根據(jù)中原地產(chǎn)提供的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，目前北京已有38宗地塊樓面價(jià)超過3萬元，其中樓面價(jià)超過6萬元的有5宗、樓面價(jià)超過5萬元的有5宗、樓面價(jià)超過4萬元的有11宗、樓面價(jià)超過3萬元的有16宗。 ??“這意味著，加上原有未售完項(xiàng)目未來北京單價(jià)超過10萬元的豪宅項(xiàng)目將達(dá)到50個(gè)?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉表示，今年以來北京的高端項(xiàng)目紛紛入市，價(jià)格也有所上調(diào)，以位于西五環(huán)附近的金玉府項(xiàng)目為例，目前單價(jià)6萬元/平米，總價(jià)800萬-850萬元的價(jià)格已經(jīng)算是“合理價(jià)格”。 ??然而值得注意的是，豪宅項(xiàng)目遍地開花的同時(shí)，這類項(xiàng)目的目標(biāo)客群卻并未顯著增多。實(shí)際上，近來豪宅項(xiàng)目銷售下滑的跡象已經(jīng)呈現(xiàn)。 ??有機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，今年9月，在連續(xù)3個(gè)月成交維持300套以上的水平后，公寓豪宅33個(gè)項(xiàng)目共實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品成交262套，成交面積5.3萬平方米，環(huán)比分別減少23%、13%。 ??以融創(chuàng)農(nóng)展館項(xiàng)目“北京壹號(hào)院”為例，該項(xiàng)目在2014年底拿到預(yù)售證，據(jù)北京市住建委網(wǎng)站的交易信息顯示，該項(xiàng)目自入市以來共推出56套房源，項(xiàng)目銷售均價(jià)為16.5萬元/平米，目前已簽約5套，還有2套的狀態(tài)顯示“已預(yù)訂”及“資格審驗(yàn)中”。 ??“豪宅市場如果遭到需求透支，那么眾多同類項(xiàng)目將出現(xiàn)去化困難。”一位業(yè)內(nèi)人士表示，在北京，千萬級(jí)豪宅成交套數(shù)近幾年一直保持在每年2000套左右的成交量。但目前北京在售、即將開盤及明年入市的豪宅數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過這個(gè)數(shù)字。 ? ??與北京土地市場相類似，上海土地市場在近期也出現(xiàn)了相似的熱度。 ??9月份，上海土地市場當(dāng)天掛牌出讓的三幅地塊溢價(jià)率全部超過100%。同樣在國慶假后，上海相繼有多幅地塊成交。為此，上海相關(guān)部門緊急叫停了5幅土地的競拍，調(diào)整土地市場供應(yīng)。 ??上海易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，從上海9月份的土地交易數(shù)據(jù)能夠看出，溢價(jià)率創(chuàng)下了新高，反映了房企對(duì)于后續(xù)市場的認(rèn)可和承受能力。暫時(shí)性的土地交易終止或中止，與此前對(duì)于此類地塊修改規(guī)劃有關(guān)系。從實(shí)際情況看，整個(gè)市場拿地?zé)崆椴]有被澆滅，四季度房企依然看好上海等一線城市市場。 ??數(shù)據(jù)顯示，今年前三季度，上海土地出讓金收入1019億元，按全年1500億元的計(jì)劃，四季度還將有400至500億的推地計(jì)劃，將出現(xiàn)年末“推地潮”。近期，上海掛牌未出讓的13宗土地起拍總價(jià)超過200億元，其中不乏江灣新城、蘇河灣等有望創(chuàng)造新地王的優(yōu)質(zhì)地塊。 ??不過，盡管北京、上海土地市場不斷升溫，但今年以來，全國土地市場總體遇冷的情勢已難以逆轉(zhuǎn)。 ??國家統(tǒng)計(jì)局最新公布的數(shù)據(jù)顯示，今年前三季度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積15890萬平方米，同比下降33.8%，降幅比1-8月份擴(kuò)大1.7個(gè)百分點(diǎn)，土地成交價(jià)款4916億元，下降27.5%，降幅擴(kuò)大2.9個(gè)百分點(diǎn)。 ??對(duì)此，嚴(yán)躍進(jìn)表示，全國土地購置面積的跌幅略有擴(kuò)大，關(guān)鍵在于部分二線城市及三四線城市“拖后腿”。 ??以二線城市長沙為例，據(jù)戴德梁行公布的數(shù)據(jù)，長沙三季度僅掛牌出讓9宗土地，成交8宗，成交面積僅24萬平方米，創(chuàng)下近年來單季度新低。其中住宅用地僅有1宗，另有2宗商業(yè)用地和1宗商住用地。

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